Àkteon

La falta de oferta, el alza de los precios y el endurecimiento de los requisitos hipotecarios complican seriamente el acceso a la vivienda en España. Así lo explican Elio Pavón y José María Puerta, responsables de Àkteon, una firma especializada en intermediación hipotecaria.

Para Elio Pavón, la situación actual “es de máxima dificultad en lo que al acceso a la vivienda se refiere”. Existe, asegura, un desequilibrio manifiesto entre la oferta de viviendas y el número de familias que quieren acceder a una. Según datos del Banco de España, el déficit de viviendas alcanzará las 700.000 unidades necesarias para cubrir la demanda residencial.

A este escenario se suma la presión de la demanda, en palabras de José María Puerta, provocada por varios factores: “hogares con un número menor de miembros, viviendas dedicadas a otros usos distintos al residencial, inmigración…”. Todo ello hace que los precios estén creciendo por encima del doble dígito, mientras que los salarios, en cambio, se mantienen vinculados por norma al IPC. Esta descorrelación entre el precio de la vivienda y los ingresos “provoca que el esfuerzo de adquirir vivienda en España esté aumentando de forma continua”.

El alquiler, lejos de ser una alternativa

La situación tampoco mejora en el mercado del alquiler. Según Puerta, este está vinculado al de compraventa. El incremento del precio de compraventa provoca que el inversor o ahorrador necesite incrementar el precio del alquiler para cubrir sus expectativas. Las políticas gubernamentales han tratado de contener el precio limitando su subida, pero “esto ha provocado que muchos propietarios retiren sus pisos del alquiler residencial, reduciendo la oferta, mientras que posibles inquilinos deciden buscar vivienda en propiedad, lo que incrementa la demanda de compra”.

Las consecuencias alcanzan también al mercado hipotecario. Pavón explica que el incremento del precio de la vivienda está provocando que el importe medio de las hipotecas de nueva constitución haya pasado de 140.000 euros en 2023 a 168.363 en junio de 2025. Las cuotas medias, añade, están alcanzando los máximos de 2008. Este aumento hace que la capacidad de devolución del comprador se reduzca y que un mayor número de posibles compradores quede excluido del acceso al crédito.

Requisitos más duros para las hipotecas

Las entidades financieras han endurecido los requisitos para conceder préstamos desde el estallido de la burbuja. “Hasta 2008 el mercado hipotecario estuvo marcado por la laxitud del crédito, la especulación que disparó los precios y una regulación débil que permitió asumir riesgos excesivos”, recuerda Puerta. Hoy, en cambio, la vivienda ya no se valora como un activo que subirá indefinidamente, sino según oferta y demanda.

Esto lleva a un análisis más exhaustivo del inmueble (tipología, estado, ubicación). Además, las entidades exigen que el comprador aporte al menos el 20% del valor más gastos, y estudian con detalle su capacidad de devolución, limitando el endeudamiento al 35% de los ingresos. También se valoran la estabilidad laboral y el historial crediticio.

Ante este panorama, Àkteon centra su atención en conocer exhaustivamente las necesidades de sus clientes para buscar el tipo de financiación que más se ajuste a ellas. “El hecho de ser un intermediario independiente y de tener acceso a un amplio abanico de entidades financieras permite cubrir esas necesidades en su totalidad”, subraya Pavón. Así se resuelven aspectos clave como el porcentaje de financiación —hasta el 100% del valor del inmueble—, la inestabilidad laboral, ratios de endeudamiento por encima del estándar del 35%, la reducción o supresión de productos financieros combinados y la obtención de tipos de interés más favorables.

“El agente de Àkteon se convierte en el acompañante experto del proceso”, añade Puerta. Se encarga del primer análisis de viabilidad, la orientación personalizada y la supervisión de la tramitación, lo que permite que el cliente tome decisiones informadas y reduzca el estrés de adentrarse en un mundo tan complejo y habitualmente desconocido.

Volumen, negociación y perspectivas de futuro

La calidad del servicio ofrecido y la alta cualificación de los agentes de Àkteon hacen que la firma pueda canalizar un gran volumen de operaciones hipotecarias. “Esto nos convierte en actores muy atractivos para las entidades bancarias dentro del mercado y nos permite tener una notable capacidad de negociación con ellas”, explica Puerta.

Gracias a esa capacidad de negociación, los clientes acceden a opciones especiales de financiación en porcentajes, tipos de interés o productos vinculados. Para Pavón, otro aspecto decisivo es que este volumen implica también un mayor conocimiento del mercado y de la operativa bancaria, así como la disponibilidad de especialistas bancarios que atienden a la compañía en exclusiva. Todo ello permite gestionar de manera ágil y eficiente los expedientes, reduciendo los tiempos de tramitación de los préstamos. El beneficio final es el ahorro en costes para los clientes, al poder financiarse con tipos más ventajosos.

En cuanto a las perspectivas de futuro, Puerta señala que, en un mercado tensionado como el actual, el acceso a la vivienda en los próximos años vendrá condicionado por dos factores. En primer lugar, la dificultad de acceso “se ha convertido ya en un problema social que corresponde abordar de forma urgente”. Se espera que veamos un incremento de viviendas de nueva construcción que, de forma progresiva, palíe el desequilibrio entre viviendas disponibles y familias que las necesitan.

En segundo lugar, a diferencia del estallido de la burbuja, las familias mantienen hoy un nivel de endeudamiento muy inferior al de aquel momento. Aunque las cuotas actuales son similares a las de 2008, teniendo en cuenta el efecto de la inflación resultan un 32% más económicas.

Para Pavón, el comportamiento bancario está siendo “comprometido con el sector inmobiliario y responsable en la concesión de préstamos”. Este enfoque permite pensar que, si la construcción de vivienda se activa, el acceso a la vivienda en España pueda normalizarse en los próximos años, manteniendo una estabilidad saludable en los precios.