“Nein, una inmobiliaria patrimonialista”

 

Pedro González García

fundador de Negocios e Inversiones Inmobiliarias, S.L.U. (NEIN)

 

Creada hace más de un cuarto de siglo, NEIN es una empresa inmobiliaria promotora y patrimonialista que opera en la Comunidad de Madrid. Entrevistamos a su fundador para conocer su visión del sector inmobiliario en la actualidad, desde la perspectiva de quien acumula un importante bagaje y know how.

Tras muchos años de trayectoria, NEIN es una compañía suficientemente sólida… ¿Cómo les afectó la pasada crisis?

En la empresa NEIN, desde su fundación, todos los beneficios por alquileres y compraventas han pasado íntegramente a reservas societarias, con lo cual la empresa ha ido creciendo año tras año. Igualmente, siempre se ha conducido por la ‘lógica’, rechazando préstamos o hipotecas que hubieran podido afectar sobremanera al funcionamiento de la empresa, como ha sucedido en otras inmobiliarias. Igual que en todo nuestro ramo, NEIN sufrió la burbuja inmobiliaria: tuvimos que bajar la renta a nuestros arrendatarios, sufrimos fallidos en sus cobros arrendaticios… No obstante, al tener una gran solidez y nulo apalancamiento en nuestros inmuebles, pasamos la crisis sin problemas.

 

¿Cree que el sector ha aprendido de los errores del pasado?

Tengo dudas al respecto, aplicaría el dicho “el hombre es el animal que tropieza dos veces en la misma piedra”, pues muchas empresas con falta de ‘lógica’ no aspiran al negocio permanente ni continuo, sino al negocio rápido y especulativo.

 

¿Cuál es la situación actual? 

Últimamente, se ha notado un pequeño repunte en los alquileres y compraventa de oficinas, locales y naves, pero hay que estar muy atentos a no caer de nuevo en otra burbuja inmobiliaria. El apalancamiento de este tipo de sociedades no debería sobrepasar el 50% de su valor patrimonial.

Este negocio tiende a ser cíclico y debe tener una tendencia conservadora. Por tanto, debe existir una buena y real previsión basada en la continuidad y duración de la empresa y no “empresas para hoy pero no para mañana”. Esta misma lógica debería ser aplicada a los arrendatarios empresariales, incluso los particulares, para no caer nuevamente en otra crisis económica, burbuja inmobiliaria, desahucios arrendaticios, crisis bancaria, etc.

NEIN seguirá comprando y promocionando inmuebles (oficinas, locales y naves), descartando por su complejidad y poca rentabilidad las viviendas que, teniendo un matiz social, no se considera interesante su inversión en rentabilidad a nivel empresarial. En este sentido, para no extenderme en este punto, solo haré mención a la problemática de los desahucios judiciales, motivo por el cual en España existen más de tres millones de pisos vacíos.

 

¿Cuáles serían sus propuestas para un mejor funcionamiento del sector inmobiliario?

Primero, habría que regir la política inmobiliaria, sobre todo en cuanto a las viviendas se refiere, poniendo al frente de tan importante necesidad social a personas conocedoras y con experiencia en el ramo inmobiliario, no a políticos que no tienen ni idea de las medidas justas para regular el mercado inmobiliario.

La pasada burbuja inmobiliaria se podría haber evitado con no haber permitido hipotecas y préstamos bancarios superiores al 100% del valor de los inmuebles. De todos es conocido que los bancos firmaban préstamos hipotecarios para la compra de un inmueble y sobraba para comprar el coche o realizar un crucero. Por otra parte, para solucionar en parte la problemática de las viviendas es necesario que el Estado construya inmuebles a bajo precio para su venta o alquiler, con adjudicación a los más necesitados. En cuento al alquiler de las viviendas libres no protegidas, es imprescindible una gran rapidez en la incoación de los desahucios judiciales: con ello saldrían al mercado más de un 50% de las viviendas vacías.

En cuento a la promoción de locales, oficinas y naves, es imprescindible para agilizar el mercado que los ayuntamientos actúen con la máxima diligencia en la concesión de licencias para su construcción y apertura. También procede una mesura en los impuestos, ya que hay ayuntamientos que han subido en un año un 100% el IBI, lo cual es muy difícil de asimilar.

Los fondos buitre llevan años operando en el mercado inmobiliario español, pero parece que ahora preocupan especialmente por la gran cantidad de viviendas que han adquirido… ¿Cómo están notando sus efectos en los precios de venta y alquiler?

Como he dicho anteriormente, el alquiler de viviendas es un negocio complejo y con matiz social, por lo tanto, el negocio de los fondos buitre se puede basar en el bajísimo precio en la compra de grandes bloques de viviendas, más que en su futura explotación arrendaticia. Con lo cual, no tienen ni tendrán influencia a nivel nacional en los precios de venta o alquiler de viviendas, también porque su repercusión cuantitativa en el mercado inmobiliario no llega ni al 8% de la inversión total de viviendas en España.

 

El caso de Madrid, donde NEIN opera, es especialmente llamativo a este respecto… ¿Qué medidas cree que deben tomarse?   

La Comunidad de Madrid está creciendo a nivel empresarial, más que en otras comunidades, necesitando más espacios las empresas para su ubicación. Por tanto, NEIN seguirá con sus inversiones en la Comunidad de Madrid. El problema yacente en esta Comunidad sigue siendo la burocracia y tardanza de los ayuntamientos en la concesión de licencias de construcción y posteriormente de apertura en los negocios.

 

¿Se invierte más o menos en el sector inmobiliario que antes de la crisis?

Aún no hemos llegado en inversión inmobiliaria a niveles anteriores a la crisis, pero es mejor no llegar, pues tendríamos otro principio de burbuja inmobiliaria. Las inversiones deben tener un tope y un futuro que marca el mercado, para que las inversiones se autorregulen y tengan una línea similar todos los años.

Pedro González García

Una trayectoria profesional reconocida

Tras ocupar cargos importantes en diversas sociedades inmobiliarias patrimonialistas y de promoción y de adquirir una gran experiencia en servicios inmobiliarios, Pedro González García, fundaba NEIN en 1991. Miembro aún hoy, a sus 74 años, del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, que le otorgó la medalla de oro y brillantes con mención honorífica a su trayectoria profesional, lo es también de la Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias (FIABCI) con sede en París, con diversas distinciones.

 

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